消委會｜物業管理存6大問題 11年收694宗投訴香港新聞網5月4日電 近年新樓的管理費水漲船高，消委會調查發現，受訪業主每月支付的管理費介乎200港元至3,700港元不等，平均約佔家庭每月收入的7.4%。隨著住宅樓宇日漸老化，預計管理費普遍將持續上升。消委會研究歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的6大問題及提出8項建議，以加強保障消費者權益。
業權份數的分配基礎缺乏透明度 在過去11年（2012至2022年），消委會共接獲694宗與物業管理有關的投訴個案，大約一半與“價格／收費爭議”相關，主要涉及份數分配、樓宇某些部分是否公用部分、費用分攤是否公平等問題。消委會研究發現，發展項目的公契及售樓書雖然有披露業權份數及管理份數（如有）的分配，然而，在這些文件中均找不到有關決定份數分配的計算方法。雖然分配業權份數的基礎可在樓宇的法定聲明中找到，但它並非供公眾參考的銷售文件，許多消費者亦不知道法定聲明的存在或如何取得其樓宇的法定聲明。 難以獲得全體業主同意修改公契中的不公平條款 在目前的法律框架下，發展項目的公契一旦在土地註冊處註冊，便對契約人的業權繼承人及受益人具有約束力（無論他們是否知悉該公契），並須得到所有契約方一致同意，才可修改公契中的條款。然而，消委會從研究分析相關法庭案例，發現部分發展商擬訂的公契可能已不再符合業主當前的利益，因而引起糾紛和爭議。一些大型屋苑，或在部分業主是漠不關心、無法聯絡或尋找的情況下，其他業主想修改公契都會面對很大的挑戰。
消委會圖片。 發展商或大業主或管理委員會委員對物業管理事宜的潛在影響 業主對物業管理事宜的決策權是受如何分配業權份數所影響。有些住宅發展項目的發展商持有大量業權，包括所有未售出單位的業權，從而對重大的物業管理事宜擁有決定權，例如成立業主立案法團、解僱物管公司等。根據消委會研究的公契分析顯示，在249個審視的發展項目中，有5個項目的住宅業主持有的業權份數總數不到50%，導致住宅部分的業主難以籌集足夠的份額以通過物業管理的決議。 公契分析進一步發現，在消委會審視的發展項目中，75%的公契經理人（即公契訂明的首個物管公司）與發展商有關連，而47%的發展項目則集中由排名前10名的公契經理人管理。若發展商決定將少於50%的業權份數分配給住宅業主，同時委任與其有關連之物管公司為公契經理人，可能會引起潛在利益衝突的擔憂。當主要持份者行使影響力干預特定的物業管理決定時，可能會導致沒有話事權的住宅業主需要承擔更高的費用。 物管公司的財務風險和服務表現不佳等服務質素問題 消委會於2012年至2022年期間接獲的694宗有關物業管理的投訴中，主要涉及“價格／收費爭議”（約50%），包括不當使用所收取的管理費，及不滿服務質素（42.7%）。儘管法例規定物管公司須定期披露其財務營運，而且業主有權獲得與管理相關的財務資料，關於物管公司財務帳目混亂和不當使用所收取的管理費的指控仍時有所聞，亦有一些物管公司拒絕披露財務和營運信息。 業主不積極參與物業管理事宜業主組織／法團、物管公司與業主之間溝通不足 消委會調查發現，不論年齡、教育程度、職業及居住年期，有大約6成業主很少或從不出席大會（63%）、就樓宇管理相關事宜發表意見（62.7%）或參與投票（58%）。同時，大部分業主（超過78%）對樓宇管理及相關法規欠缺認識，或因而致使他們對樓宇管理參與度低。調查進一步發現，超過97%的業主不願加入業主組織擔任主席或委員，而其主要理由為“沒時間”（58.9%）、“沒興趣”（12.2%）、“沒意見”（12.2%）和“年齡太大，無法參與”（9.7%）等。 管理費特別是維修成本大幅上漲 根據物管公司的調查發現，管理費上漲的主要原因是“通貨膨脹”（100%）、“最低工資上漲”（72.4%）和“樓宇維修保養”（31.6%）。當被問及可接受的管理費加幅，接近一半（45%）受訪業主認為應低於5%，只有12.5%接受一成或以上的加幅。雖然公契指引規定設立特別基金以支付公用地方翻新、改善和維修的不定期開支及其他相關費用，但市區重建局在2017 年的一項研究顯示，只有三分之一參與調查的樓宇已設立特別基金，而部分基金的資金結餘不足以支付大型維修工程費用。資金不足的主要原因之一是業主缺乏專業知識來判斷未來維修工程支出所需的儲備金水平。如果沒有特別基金或特別基金中的儲備不足，業主可能要攤分高昂工程費用，特別對退休人士和長者，帶來經濟壓力。
消委會圖片。 而為了消費者能享有健康、具競爭性及可持續發展的物業管理服務，消委會提出8大主要建議，希望能透過增加市場透明度、公平性及效率，鼓勵業主積極參與等，能長遠推動發展安全及可持續宜居的樓宇。包括是提高業主分攤物業管理費的透明度、提供最新物業管理信息以增進公眾對該行業的瞭解和知識、以公平為原則，通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款、避免因過度參與物業管理決策而產生利益衝突、以新科技和智能解決方案提高物業管理服務的效率、通過更有效的溝通促進業主積極參與物業管理活動、促進早日成立業主立案法團或業主聯手解決物業管理問題、以及設立特別基金，以保障有合理且充足的儲備去支付預期維修及保養開支。（完） 【編輯：孟宜君】
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