編者按：在本系列的前幾篇稿件中，探討了香港公營房屋的歷史以及歐洲、新加坡等地的公共房屋制度。香港目前的公共房屋嚴重不足，甚至影響到了港人的生育意願（詳見本網《【來論】黃冰芬：減少生育障礙 由房屋政策做起》）。新加坡的公共房屋制度一向為人稱道，解決了新加坡80%以上人口的住房問題，香港也曾有議員提出向新加坡學習這一制度。這是否可能？北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學京津冀房地產研究院院長、教授趙秀池為香港新聞網撰文解讀這一問題，全文如下：

香港與新加坡同為當年的亞洲“四小龍”之一，都在較短時間內實現了經濟騰飛，受到世人矚目。但在住房發展模式和成效上，不盡相同。

新加坡解決住房問題的成就有目共睹，組屋的比重不斷增加，截至2022年，新加坡的組屋占比達到82%，較好的解決了居民住房問題，新加坡居民對住房的滿意度也比較高。香港公屋則嚴重不足，目前在全部住房中占比為49%，住房問題比較突出，公屋輪候時間需要6年，還有超20萬人住在籠屋、劏房、板間房等狹窄的空間裏。

圖為一兒童與家人居於狹小的劏房。 資料圖片

因此，借鑒新加坡經驗，探討香港學習新加坡住房模式的可行性，並提出一些可行的政策建議非常有必要。

香港學習新加坡的住房模式有較強的可行性，二者有諸多共同點。

第一，土地面積稀缺。截止2022年，新加坡土地面積為733.2平方公里，香港土地面積為1114平方公里。

第二，人口眾多，人口密度較高。截止2022年，新加坡人口為564萬人，人口密度為7919人/平方公里；香港人口為734.6萬人，人口密度為6594人/平方公里。

第三，有較強的經濟實力。截止2023年，新加坡實現GDP為5013億美元，人均GDP為8.47萬美元，；香港實現GDP為3835億美元，人均GDP達到5.09萬美元。

香港發展公屋的成績與經驗在上個世紀初期也曾享譽全球，成為各國政府學習的典型。自從1953年石硤尾一場大火吞噬5萬多居民住所之後，1954年香港正式開啟了公屋建設。經過半個世紀的發展，至2002年，香港建成了651900個公屋或中轉房屋單位，為30%左右的居民提供了居所。

只是在2002年之後，香港由於擔心發展公屋對商品房價形成衝擊、影響經濟發展等等各種原因，公屋沒有向新加坡那樣進行大規模建設，導致目前公屋嚴重不足。從新加坡經驗來看，發展保障房，並沒有影響商品房價上漲，也沒有影響經濟發展。

2001年香港GDP高達1694億美元，新加坡為893億美元，香港經濟總量幾乎是新加坡的兩倍；經過了9年發展，2010年新加坡經濟總量超越了香港，香港GDP為2286億美元，新加坡為2364億美元；到2023年，新加坡經濟總量超越了香港1178億美元。

因此，香港學習新加坡住房模式的條件是完全具備的，學習新加坡住房模式的可行性也是毋庸置疑的。香港政府應該矢志不渝的把提高公屋建設規模，滿足被保家庭需要，較少公屋輪候作為施政目標。

圖為學童在劏房內做功課。 資料圖片

為了儘快實現這樣的目標，主要可以從以下幾個方面做出努力：

第一，把住房建設規劃和保障房供應規劃列入政府施政目標和住房規劃，併發揚釘釘子精神，完成住房規劃目標。

香港當前公屋嚴重短缺，輪候期過長，住房問題突出，因此，香港歷任行政長官都非常重視住房問題，把住房問題作為施政綱領之一。例如，董建華曾提出“八萬五公屋計畫”，即每年修建八萬五千個公屋套間，讓低收入的居民申請公屋的輪候期限不超過三年，儘快將居住在“籠屋”“劏房”“棺材房”中的居民安排進公屋，達到“居者有其屋”的目標；林鄭月娥提出“明日大嶼願景”，擬在大嶼山興建1700公頃的人工島，提供最多40萬個住屋單位，同時新增土地七成將作公營房屋使用。可惜，由於各種原因，這些施政綱領沒有實現。

現任行政長官李家超提出，未來將採取八大策略解決住房問題，包括推出全新“簡約公屋”，未來5年興建約30,000個單位；結合“簡約公屋”和傳統公屋，使未來5年公營房屋總建屋量較上個5年大幅增加約五成；輪候公屋時間從現在的6年，在4年內降至約4年半。

正如中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在考察香港時指出的：“解決這個（香港住房）問題，難度是很大，但總要有開始的時候。”希望香港公屋問題解決能從這一屆新任行政長官開始，發揚釘釘子精神，矢志不渝的完成住房的規劃目標，公屋嚴重短缺的問題一定會得到解決。

“簡約公屋”示範單位內部情況 中通社圖片

第二，建立住房公積金制度，籌集公屋建設資金，提高被保家庭購房與租房能力，進而提高香港居民住房水準。

新加坡之所以能夠很好的解決居民住房問題，與其公積金制度是分不開的。新加坡制定了《中央公積金法》，公積金制度積累了大量的住房建設資金，使新加坡在較短時間內解決了居民的住房問題。

中國內地借鑒新加坡的做法，頒佈了《住房公積金條例》，通過建立住房公積金制度，籌集了保障房建設資金，也為職工得到低息住房貸款提供了有力支持；住房公積金除了可以買房，還可以支付租金利息，住房公積金制度為內地實現“住有所居”的目標做出了巨大貢獻。

建議香港借鑒新加坡的做法，適時建立住房公積金制度，為公屋建設提供資金來源，也有利於提高被保家庭購房與租房能力，進而提高香港居民住房水準。

第三，嚴格實施公屋動態退出制度，使公屋與商品房各行其道，“保障+市場”雙規住房模式有效運行。

新加坡住房模式成功經驗之一，在於對保障房實施嚴格的退出機制，使保障房和商品房市場分別獨立運行，互不干擾。大量建設保障房的同時，並沒有導致商品房房價下降。

當前香港公屋退出難，導致公屋出現“只進不出”的格局。不僅加劇了公屋的短缺，不能使被保家庭得到精准保障，使公屋覆蓋了部分非保人群，減少了商品房市場的需求，有可能衝擊商品房市場的正常運行。因此，香港政府應該處理好有為政府與有效市場的關係，實施嚴格的公屋動態退出機制，發揮有為政府的作用，讓保障房起到保民生兜底的作用；讓有效市場發揮其應用的作用，滿足非保對象的需要。

第四，與粵港澳大灣區密切合作，收購粵港澳大灣區存量住房作為保障房，或者利用粵港澳大灣區的土地作為保障房的土地來源，解決保障房供給不足的問題。

制約香港公屋發展的一個重要原因就是土地問題。當前，香港作為粵港澳大灣區的一個重要成員，應當與粵港澳大灣區的廣州市、深圳市、珠海市等珠三角九市在土地與房屋方面密切合作，解決香港發展公屋的土地和房屋不足的問題。尤其是當下，大陸樓市低迷，各城市有不同程度的住房或土地出現供大於求的情況，有些存量房可以作為香港公屋的來源，有些存量土地可以作為香港公屋的土地來源。加之，香港與珠三角9市文化同源、人緣相親、民俗相近；通過粵港澳交通一體化的建設，拉近了香港與珠三角9市的通勤距離，尤其是老年人退休後完全可以在珠三角9市定居下來，因此，建議香港政府與珠三角9市進行協商，制定相應的政策，允許香港政府收購珠三角9市的存量房作為公屋或居屋，或者收購存量土地作為香港公屋土地的來源，解決香港保障房不足的問題。

（本文作者為北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學京津冀房地產研究院院長、教授趙秀池，本網獲獨家授權刊發，轉載請註明出處）

（本文為作者觀點，不代表本媒體立場）