香港“公營房屋”系列之（三）| 新加坡“居者有其屋”的住房模式對香港的啟示

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香港“公營房屋”系列之（三）| 新加坡“居者有其屋”的住房模式對香港的啟示

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2024-07-18 11:10 | 稿件來源：香港新聞網

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住房涉及國計民生，住房政策一直是各國施政的重點領域。它山之石可以攻玉，新加坡住房模式經過50多年的探索，使其從當初的“房荒”時代，實現了住房自有率90%左右，成為全球住房自有率最高的國家之一，成功的解決了住房問題，實現了“居者有其屋”的目標。其經驗值得香港及其他地區借鑒。

新加坡住房模式的特點體現為以組屋（Housing and Development Board，簡稱“HDB公寓”）為主、私人住宅（Apartment or Condo）為輔的雙軌制住房供應模式。通過梳理新加坡住房建設與發展的脈絡，發現其成功的經驗主要有以下三個方面：

第一，矢志不渝的把“居者有其屋”作為住房政策的目標。

為了實現“居者有其屋”的政策目標，新加坡在1960年2月成立了住房發展局(Housing and Development Board，HDB)，負責土地徵用、拆遷安置、城鎮規劃、建築設計、安排承包商建造房屋等一系列住房發展的任務。為了實現居者有其屋的目標，制定並實施了6個 “五年建房計畫”。

住房發展局成立之初的任務就非常明確，即為低收入基層提供廉價房屋，其發展目標為讓90%的人口居住在組屋中，10%的人口居住在私人住宅中。截止2022年，82%的新加坡人居住在組屋中，18%的高收入家庭和外國人居住在私人住宅中。

第二，堅持組屋為主，私人住宅為輔的雙軌制住房供應模式。

新加坡通過一系列制度安排確定組屋的准入條件、退出機制，保證大多數人能夠居住在組屋中，少數人居住在私人住宅中，而且組屋與私人住宅完全分離開來，組屋實行封閉運行，不能變為私人住宅。

新加坡明文規定，每個家庭只能擁有一套組屋，組屋可以以小換大或以大換小，進行轉售，但一生只有兩次購房機會。房屋轉售有最低居住年限+禁售期要求（編者：達到兩者相加年限才可出售）。一般組屋最低居住年限為5年，黃金地段公共住房組屋為10 年。1971年規定禁售期為1年，1973年起規定為2.5年。而且嚴懲弄虛作假者，一經發現，則面臨高達5000 新元罰款或6 個月的監禁。

新組屋市場只面向新加坡公民家庭，申請者家庭中必須有一名新加坡公民，此外，其他家庭成員中至少有一個公民或永久居民，單身人士不得申請。新組屋市場是新加坡政府保障公民家庭居住需求的主要方式，二手組屋市場申請條件相對寬鬆，永久居民家庭和單身人士均可購買，且對收入並無要求，但價格要高出新組屋30%左右。

無論是新組屋還是二手組屋市場，均與私人住宅市場分離，保證組屋資源不會流失。組屋的售價不到私人住宅的1/3，房價收入比始終在5.5左右，遠遠低於同為全球金融中心的香港房價收入比45。

第三，制定一系列法規政策，保證組屋與私人住宅在運行中“各行其道”。

組屋有嚴格的准入限制，對其收入和財產都有嚴格規定，優先保障中低收入家庭。如收入方面規定，三房式新組屋收入上限為6000 新元或12000 新元，四房式或更大組屋為12000 新元或18000 新元（多代家庭），EC 公寓（編者：政府補貼，面向“夾心層”市民，介於組屋和私宅之間的公寓）為14000 新元。

雖然二手房屋購買時不設置收入上限，但在購買二手房時若要取得來自CPF（編者：新加坡公積金計劃）或HDB 的住房貸款及補助，仍需滿足一定收入限制。財產方面，要求在海外或者本地不擁有其他房產，且在過去30 個月內未處置過任何房產，尚未購買過組屋或者迄今為止只購買過一次新組屋。

為了實現組屋的低價格，新加坡在1966年頒佈了《土地徵收法令》，規定政府出於公共利益需要，可由新加坡土地管理局（Singapore Land Authority，簡稱“SLA”）強制征地並進行低價補償（征地補償款固定於1973年11月13日標準），然後再由SLA把土地優先以極低價格轉讓給HDB，以保障組屋建設用地的低成本。