【來論】蔡志忠：企業與資金湧港 核心區甲廈看升近日市場錄得港島核心區甲級商廈短線轉手獲利個案。消息指，金鐘遠東金融中心37樓一個單位，建築面積5400呎，市傳以約1.08億元（港元，下同）沽出，呎價約2萬元。原業主持貨約8個月，賬面賺1728萬元，升幅大約2成。有趣的是，此業主為內地背景公司，買家是本地家族公司，此交易不單單是一宗投資賺錢的個案，更是甲級寫字樓巿場開始回暖的先兆，而本地家族承接內地公司貨十分罕見，打破長期以來內地客高價向本地客接貨的傳統印象。 從近期市場數據和成交走勢來看，港島區甲級寫字樓（甲廈）市場確實出現回暖跡象，成交活躍度提升，租金亦見回升，引來部分資深投資者趁市況改善而獲利出售套現。根據國際測量師行於2026年7月發布的《香港每月物業市場報告》指出，港島區甲級寫字樓租金在今年首5個月整體累計上升4.8%。 其中傳統中環寫字樓租金更錄得10.6%升幅，跑贏大市。核心甲級寫字樓租金亦升9.0%，反映租賃市場回暖。就如中區全新甲厦“The Henderson”幾乎已經全數租出；而相對落後的“長江中心二期”近期也急起直追，從年初的一、二成出租率，提升到六成多。 這種租金上升趨勢，配合金融市場活動回暖及IPO帶動企業需求，成為吸納新租戶及推動租金回升的重要動力。隨著市況回暖，部分投資者和用家也開始購買甲級寫字樓，市場個別指標性成交頻現。不光是遠東金融中心交投活躍，美國銀行中心也頻錄成交，其中有一宗全層成交，以2.776億港元易手，呎價約2萬港元，業主持貨19年帳面獲利達1億410萬港元，樓價升值約60%。此類交易反映原業主對資產已達到滿意回報，選擇於市道回暖時套現離場；另一種看法是，港島甲廈由高峰時期每平方呎售價高達6萬港元，跌至今天2萬元左右，對買家來說呈現吸引力。 港島甲廈投資獲利出現 那麼商業物業前景如何？首先融資成本回落，減息環境有利於提升投資者意欲及降低持有成本；其次是金融服務及教育行業預計成為寫字樓需求的主要推動力；還有核心區率先企穩，中環、金鐘、灣仔北全年租金升幅預測達10%以上，優質A級寫字樓更可達20%。資本市場買賣活躍，2026年第二季成交總額達140億，按年大增60%，海外資本流入創三年新高，這些都對商業物業、尤其是甲廈市場帶來利好作用。 投資策略方面，建議聚焦核心區優質資產，如中環、金鐘、灣仔北一帶的甲級寫字樓，比較具備率先反彈條件，租金及資本價值有望溫和回升；至於非核心區寫字樓宜審慎考慮，二線地段空置率仍高，租金調整壓力未除，資本價值未全面企穩。另外也要關注行業需求變化，金融服務、教育及專業服務行業的租賃需求將成為市場關鍵支撐。也留意銀主盤帶來的機會，隨著市場釋出更多價格調整資產，學生宿舍、教育產業將繼續成為下半年投資主力。 總括而言，核心區寫字樓獲利個案增多是市場復甦的早期訊號，但整體商業物業市場的真正復甦仍需觀察租金走勢、空置率變化及企業需求能否持續改善，復甦之路將是一個由點到面的漸進過程，商業物業前景初見曙光。 （本文作者為山西省港區政協常委及召集人、香港專業地產顧問商會榮譽會長） （本文僅代表作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：譚暢】
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