香港“公營房屋”系列之（二）| 德國、瑞典、上海是怎麼做“保障房”的？根據聯合國《2024年世界經濟形勢與展望》預測，全球經濟增長預期將進一步放緩，雖然通脹有所下降，但勞動力市場復蘇情況不容樂觀，許多國家的物價壓力仍然較大。在此情形下，發達國家以及超大城市高企的房價往往成為“壓垮駱駝的最後一根稻草”。如何建立完善保障性租賃住房，使“居者有其屋”口號變現實，已經成為考驗一地、一國政府執政能力一個風向標。 德國：保障房門檻太高遇新挑戰 在歐美保障性住房體系中，德國政府採取的“市場主導+政府監管，實屋供給+貨幣補貼”的模式，一度是歐洲的“優秀樣板”。 早在二十世紀八九十年代，為了保證低收入群體的利益，德國政府將地皮低價賣給開發商，並提供低息貸款，大量興建以小面積房型為主的社會保障性租賃住房（保租房）。 此外，政府還通過靈活的財政補貼吸引開發商參與。例如在提供低價地皮時，會綜合考慮醫院、學校等資源的共用以及社區發展平衡；若房租收入與建造成本間差額太大，也會給予一定補貼。而享受到優惠的開發商須與政府簽訂合同，承諾15年內只能將房屋以遠低於市場價格的租金租給多子女家庭、殘疾人士、低收入人群及獲批在德生活的難民。合同期滿後，政府也優先享有保租房的購買權，如果政府放棄購買，開發商才有權將保租房出售給其他買家。 進入千禧年後，特別是隨著保租房15年合同期限逐漸約滿，加上德國經濟增速放緩，地方政府財政預算緊張無力回購，德國保租房模式目前遭遇了新挑戰。 一方面，保障性租賃住房存量猛降。隨著德國房價飛漲，開發商失去了對於保租房優惠政策的興趣，2003 後新建房降至每年3萬套以下。截至2008年，新建保租房占新建住房總量比例下跌至15%，存量占住房總量比例下跌至4.6%。 另一方面，保租房准入門檻太高。聯邦政府的住宅法對保租房的申請對象、租金及面積等做出詳細規定，除了申請時必須提供家庭收入、家庭人口、現有住房狀況等材料，承租家庭每年還要申報家庭收入，凡超過規定標準的須立即退出，否則將按市場租金價格繳納房租。根據德國政府官網統計，目前德國約14％租住保障性住房的家庭已經按照市場租金交納房租。 瑞典：“大鍋飯”保證房租穩定低價 北歐的瑞典則採取了與德國截然相反的“政府主導、普惠共用、嚴管租金”的模式，總體上也取得了良好效果。 瑞典《憲法》規定，住房、就業、教育並列為國民三大基本權利，因此瑞典住房政策體系的重要組成部分——公共租賃住房（公租房），實行全社會覆蓋。 在瑞典，飽和充分的住房供給和嚴管的租金體系，對穩定租房市場起到了關鍵作用。瑞典的公租房系統開始於上世紀三十年代大蕭條時期，為了緩解民眾收入低、住房難的問題，由政府確定每年住房建設總量，並根據地區分配指標；當地政府則選擇特定開發商承建，並成立公有的租房公司負責出租事宜。上世紀五十年代到七十年代，瑞典通過實施“百萬住宅計畫”，公共租賃住宅占到住宅總量的23%，供應趨於飽和，上世紀90年代後至今僅維持在年1.5萬—3萬套的規模。 充足的供應，使得公租房的租金成為瑞典整個國家住宅租金漲跌的決定性因素。而國家對於租賃住房租金的定價則實行嚴格監管：租金指導價格，需低於買房者每月支付費用（包括銀行貸款、物業費、維修費、供暖費、房產稅等），這在實際上起到了延緩房租上漲的功能，上世紀70年代至今，瑞典的租房租金僅上漲了1倍多。 除了公共租賃住房租金受到管制，瑞典市場佔有率很大的“合作住宅”購買者，想要出租自購住房，在出租時間、價格、理由等方面也會受到嚴格的制約，只能向指定的管理組織提出具備充分理由（如異地工作、外派出國、上大學等）的短期出租申請，獲批後才能出租。如未經批准出租，管理組織有權強制出售該房。這個特別機制有效抑制了購買非自用性住房，用來營利的投機行為，對穩定租房市場起到了策應效果。 上海：保障房建在商品房小區裡 對於保障房制度實施遠遠晚於西方國家的中國來說，上海作為經濟最為發達、住房商業化程度最高、外來人口持續流入的超大城市，經歷了近20年的吸收、消化和調整，形成了廉租住房、保障性租賃住房、共有產權保障住房、徵收安置住房“四位一體”的住房保障體系。其中具有“海派風格”的“政府主導+國企支撐，分類分層+精細施策”的保障性租賃住房（保租房）是解決剛畢業青年人、新城市居民、進城務工人員住房問題的“壓艙石”。
保障性住房 中通社資料圖片 保租房從規劃、建設、管理到服務的全生命週期，基本由上海政府主導。在規劃階段，重點選擇人口導入區域、產業園區及周邊、軌道交通站點附近佈局。截至目前，上海保障性租賃住房分佈在全市16個行政區及臨港新片區，其中中心城區約占61%。 在建設階段，政府規定主業從事住房建設的市、區國有企業有參與保租房建設的義務，國資監管部門將完成情況和品質納入國有企業年度考核。推出金融支持政策，優質開發商可發行公司信用類債券，用於保租房建設運營；金融機構則可與開發商合作申請保障性租賃住房不動產投資信託基金，保證了開發商持續投資的能力。 對於普通商品住宅開發商，上海政府也規定了其參與保障住房的義務：商品住宅的開發商須拿出5%的用地建設公共租賃住房，建成後無償移交政府統籌；不少於15%的用地建設保障性租賃住房，由開發商自持並管理。以上兩項都在土地出讓合同中進行約定，從根本上確保了上海保租房建設的數量。 在租金方面，政府通過價格評估機制，將保租房租金控制在同地段同品質市場化租金水準九折以下，年度漲幅不高於同期市場化租金漲幅且不高於5%。 由於近年來上海房價不斷攀升，租房市場價格也水漲船高，對於持續流入的新務工人員來說，仍舊不堪重負。上海根據分層分類原則，近幾年又將保租房體系進一步細化為“一張床、一間房、一套房”，除了受單身青年人歡迎的30平米左右的“一間房”和新市民家庭青睞的70平米左右“一套房”，政府重點籌措適合外賣騎手、保潔人員、安保人員等需求的“一張床”式多人合住房。合住房位於保租房社區內，一般4-6人，除了配備獨立衛生間之外，在樓內公共區域設有洗衣房、廚房、閱覽室、影音室和會客空間等配套設施。目前上海政府已首批籌措1萬多張床位，每人每月租金在500-1000元之間。 （本文作者為資深媒體人衛蔚，本網獲獨家授權刊發，轉載請註明出處） （本文為作者觀點，不代表本媒體立場） 【編輯：王少喆】
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